재개발 추진위와 조합 간 갈등, 법적으로 조율하는 방법

재개발 사업은 공공성과 사익이 교차하는 대표적인 도시계획 사업입니다. 초기 단계에서 추진위원회(이하 '추진위')가 중심이 되지만, 조합설립인가가 완료되면 조합이 법적 주체가 되며 사업의 핵심 권한을 승계합니다. 그러나 이 전환 과정에서 권한 이양, 정보공개, 사업 방향 등을 둘러싼 갈등이 빈번하게 발생합니다. 특히, 추진위 구성원 중 일부가 조합 전환에 동의하지 않거나, 조합 운영방식에 반발하면서 다양한 민원과 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

이 글에서는 벨리프 법률사무소가 실제로 조력한 재개발 분쟁 사건들을 바탕으로, 추진위와 조합 간 갈등을 어떻게 법적으로 조율하고 해결할 수 있는지에 대해 실무 중심으로 설명드리겠습니다.

 

1. 추진위원회와 조합의 법적 성격 차이

도시 및 주거환경정비법 제31조 및 제33조에 따르면, 추진위원회는 조합설립을 준비하는 임시 조직으로서, 관할 지자체의 추진위원회 승인 절차를 거쳐 구성됩니다. 그러나 조합설립인가가 완료되면 법적으로는 조합만이 사업 주체로 인정되며, 추진위원회의 권한은 소멸하게 됩니다. 이는 법적 효력의 승계라는 개념으로 이해할 수 있으며, 조합은 새로운 법인격으로 사업 전반을 진행할 수 있는 권한을 가지게 됩니다.

문제는 추진위 시절 체결된 계약, 정보공개, 금전 집행 등과 관련된 분쟁이 조합 설립 이후에도 잔존하는 경우입니다. 추진위 명의로 체결된 계약이 조합으로 승계되는지 여부, 추진위 자금이 조합 재정으로 이관되었는지 여부 등은 후속 갈등의 직접적인 원인이 됩니다. 법원은 일반적으로 사업 승계의 연속성과 투명성 여부를 중심으로 판단합니다.

 

2. 조합 설립 이후에도 추진위가 권리를 주장할 수 있는가

조합이 설립되면 추진위는 법적으로 해산된 것으로 간주됩니다. 그러나 일부 추진위 구성원이 조합의 정당성에 이의를 제기하거나, 추진위 시절의 합의 내용(예: 시공사 선정 방식, 설계안, 예비 조합원 분양안 등)을 조합이 이행하지 않았다는 이유로 분쟁을 제기하는 경우가 많습니다.

이런 경우 법원은 다음 세 가지 요소를 중심으로 판단합니다.

• 조합 설립 총회의 절차적 정당성(총회 공고, 참석 인원, 의결 요건 충족 여부 등)
• 정관 및 관련 규약의 준수 여부
• 추진위 시절 재정 집행 및 문서 이관 내역의 적법성 및 투명성

사례: 조합 설립 총회 당시 일부 추진위 인사가 소외되었다는 주장이 있었으나, 법원은 총회 공고의 적법성과 의결 정족수 충족을 근거로 조합 설립의 유효성을 인정하였습니다.

실무상 추진위의 주장이 받아들여지는 경우는 드물지만, 추진위의 계약이 조합에 실질적 영향을 미치는 경우에는 계약 무효확인소송이나 손해배상청구가 제기되기도 합니다

 

3. 추진위 해산을 둘러싼 법적 갈등

추진위 해산은 법적으로는 조합설립인가가 완료되는 시점부터 효력이 발생합니다. 그러나 현실적으로 추진위 명의의 자산, 계약, 회계 장부 등 여러 정리 절차가 남아 있어 이행되지 않거나 갈등이 발생하는 경우가 많습니다.

가장 자주 발생하는 쟁점은 다음과 같습니다.

• 추진위 잔여 자산의 정산 및 분배
• 추진위 임원의 퇴직금, 급여 정산 여부
• 해산 관련 총회 회의록의 정족수 충족 여부

법적으로는 조합이 추진위의 법적 승계 주체가 아니므로, 추진위 잔여 자산이나 책임 문제는 별도의 민사상 청산 절차를 통해 정리되어야 합니다. 조합이 임의로 추진위의 채무나 책임을 떠안을 경우, 조합원들의 동의 없는 채무 인수로 인해 문제가 확대될 수 있습니다.

판례: 추진위가 해산 후에도 자산을 보유한 채 활동을 지속하다가 조합과 갈등을 빚은 사건에서, 법원은 추진위가 법적 지위를 상실했음을 명확히 하고, 자산의 강제 집행 및 반환 명령을 내렸습니다.

 

4. 조합 내부 갈등으로 확산되는 경우의 법적 대응

추진위 출신 인사들이 조합 내 감사, 대의원 등으로 선출되어 활동하는 경우, 과거 추진위 시절의 갈등이 조합 내부로 연장되는 사례가 많습니다. 이 경우 의사결정이 마비되거나 사업이 지연되는 부작용이 생기게 됩니다.

다음과 같은 법적 대응 절차가 실무적으로 활용됩니다.

• 조합 총회 또는 대의원회의 의결을 통한 갈등 조정위원회 구성
• 조합 운영비 또는 예산 관련 외부 회계감사 의뢰 (감사보고서를 통한 투명성 확보)
• 필요시 조합장 직무정지 가처분 신청 (민사집행법 제300조 이하)
• 조합 총회 의결 무효 확인소송 (총회 개최 절차의 위법성 중심으로 판단)

판례: 조합장이 정관을 위반하여 독단적으로 예산을 집행한 사례에서, 조합장 직무정지를 명하는 가처분이 인용되었습니다.

 

5. 실무에서 자주 발생하는 갈등 사례와 조언

갈등 유형법적 대응 포인트

추진위 명의 계약 존재	계약 무효 확인 소송 또는 계약 당사자 간 정산 협의 필요
추진위 자금 유용 의혹	회계자료 확보 및 조합 외부감사 요청
조합 정보공개 거부	정보공개 청구 및 비송사건(민원) 또는 민사소송 제기
조합장 단독 의사결정	조합 정관 위반 시 직무정지 가처분 및 총회소집 청구 가능

실무상 조언: 갈등이 발생하기 전 단계에서부터 모든 회의록, 계약서, 회계자료 등을 정식 문서로 보관하고, 조합원 간 의사소통 채널을 명확히 해두는 것이 중요합니다. 특히 총회 소집 및 의결과 관련한 절차적 하자를 예방하기 위해, 정관 및 관련 법령에 대한 지속적인 검토가 필요합니다.

 

6. 결론: 법적 갈등은 초기에 차단해야 합니다

재개발 사업은 수년간 진행되는 장기 프로젝트로, 한 번 발생한 갈등이 수년간 지속되면 사업 자체가 좌초될 수 있습니다. 특히 추진위와 조합 간 갈등은 단순한 오해에서 시작되어 손해배상청구, 형사고소 등으로 확산되기도 합니다.

벨리프 법률사무소는 다음과 같은 방식으로 재개발 갈등 해결에 실질적인 조력을 드리고 있습니다.

• 조합 정관 분석, 회의록 검토, 계약 유효성 판단 등 선제적 법률 검토
• 조합 내 분쟁 시 가처분, 의결 무효 소송, 손해배상청구 등 민·형사 병행 대응
• 서울 강남권, 서초, 송파 등 주요 재개발 지구 분쟁 다수 수임 경력
• 추진위·조합 이행사항 검토를 통한 분쟁 예방 컨설팅 제공

상담문의: 02-6482-3392
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책임변호사: 최명수
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