2025. 7. 17. 16:05ㆍ카테고리 없음
최근 수도권을 중심으로 분양형 전세사기 사건이 급증하고 있습니다. 겉으로는 정상적인 분양전환형 임대사업처럼 보이지만, 실상은 시공사·시행사가 자금난이나 분양 실패를 이유로 보증금 반환 의무를 회피하는 경우가 많습니다. 그렇다면 시공사나 시행사에게는 민형사상 어떤 법적 책임이 따를까요? 그리고 피해자는 어떤 전략으로 대응해야 할까요?
1. 분양형 전세사기란 무엇인가?
분양형 전세사기는 ‘분양전환을 전제로 한 임대차계약’을 미끼로 세입자에게 보증금을 편취하는 방식입니다. 대표적인 특징은 다음과 같습니다.
- 시행사·시공사가 분양전환 약속을 내세워 전세보증금을 유치
- 분양 전환 불가 상황임에도 고의적으로 이를 은폐
- 보증금 반환이 불가능할 정도의 부실 재정 상태
이 경우, 계약 당시 분양 의사가 없었음이 입증된다면 사기죄가 성립할 가능성이 높습니다.
2. 왜 시공사와 시행사가 책임 논란에 휩싸일까?
대부분의 세입자는 계약 당시 시행사·시공사의 신뢰도를 보고 계약을 체결합니다. 하지만 실무에서는 다음과 같은 문제가 발생합니다.
- 시행사: 분양계획 수립, 임대차계약 주체
- 시공사: 공사 책임자이지만, 분양계획에 깊게 관여한 경우 공범 가능성
- 자금관리 방식: 공사대금과 전세보증금이 뒤섞여 운영되는 경우
즉, 시행사가 주도적 역할을 하지만, 시공사가 사업 구조를 알면서도 묵인했다면 형사공범으로 볼 여지가 있습니다.
3. 관련 법적 근거와 판례 동향
- 형법 제347조(사기): 타인을 기망하여 재산상 이익을 취득한 경우 10년 이하 징역
- 민법 제750조(불법행위책임): 고의·과실로 타인에게 손해를 입힌 경우 손해배상 의무
- 주요 판례: 법원은 시행사가 고의로 분양전환 불가능 사실을 숨겼다면 사기죄 인정, 시공사는 사업 구조에 깊이 개입했는지 여부에 따라 공동정범 성립 가능성을 판단
4. 민사상 책임 – 피해자 손해배상 가능 여부
피해자 입장에서는 보증금 반환이 핵심입니다. 그러나 현실적으로 시행사·시공사 모두 자금난에 빠진 경우가 많습니다.
- 시행사: 계약상 임대인으로서 보증금 반환 의무
- 시공사: 직접 계약 당사자는 아니지만, 불법행위 책임이 인정되면 연대배상 가능
- 추가 가능성: 대표이사 개인 재산에 대한 채권자대위권 행사, 사해행위 취소소송 활용 가능
5. 형사상 책임 – 사기죄 성립 요건과 공동정범 문제
시행사·시공사의 형사책임 여부는 다음 요소로 판단됩니다.
- 계약 당시 고의성: 분양 불가능을 알면서도 ‘가능하다’고 기망
- 공모 여부: 시공사가 기획 단계에서 적극 가담했는지, 단순 시공인지
- 자금 흐름: 보증금이 시공사 계좌로 유입된 정황
사기죄가 인정되면 징역형 가능성이 있고, 법인은 벌금형 처벌을 받을 수 있습니다.
6. 피해자 대응 전략과 초기대응의 중요성
피해자는 보증금 반환을 위해 민사와 형사를 병행하는 것이 효과적입니다.
- 형사고소: 사기죄, 특정경제범죄가중처벌법(피해액 5억 이상) 적용 가능
- 민사소송: 임대차보증금 반환청구, 불법행위 손해배상청구
- 가압류·가처분: 시행사·시공사 자산 보전 조치 필수
- 보증보험 확인: 보증 가입 여부에 따라 추가 회수 가능성 검토
7. 변호사 조언 – 소송 전 반드시 확인할 사항
- 계약 구조 분석: 시행사-시공사-신탁사 관계 명확히 파악
- 자금 흐름 확인: 금융거래 내역, 공사대금 지급 자료 확보
- 입주자 모임 조직: 단체 대응 시 협상력 상승
- 전문 변호사 선임: 사기죄 입증은 초기 진술과 증거 확보가 핵심
8. 결론 및 상담 안내
분양형 전세사기는 단순 민사 문제가 아니라, 형사적 책임과 대규모 피해가 얽힌 복합 사건입니다. 초기 대응이 늦어질수록 회수 가능성은 급격히 낮아집니다.
벨리프 법률사무소는 다수의 전세사기 사건에서 피해자와 함께한 경험을 바탕으로, 형사·민사 병행 전략을 제시합니다.
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