임차권등기명령 신청서 작성 방법, 변호사가 알려드립니다
1. 임차권등기명령이란 무엇인가요?
임차권등기명령은 임차인이 전세계약 종료 후 이사를 갔으나, 보증금을 반환받지 못한 경우 기존 임차주택에 대해 법원이 ‘임차권’을 등기해주는 제도입니다. 이 제도는 「주택임대차보호법」 제3조의2에 따라 보호받으며, 임차인이 새로운 주소지로 전입신고를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 해주는 중요한 절차입니다.
즉, 임차권등기명령은 단순한 서류 절차가 아니라, 향후 임대주택에 경매가 진행될 경우 내 보증금을 확보할 수 있는 법적 우선권을 유지하기 위한 핵심 수단입니다. 특히 전세사기 피해자처럼 집을 급히 비워야 하는 상황에서는 보증금을 잃지 않기 위한 최소한의 법적 장치로 작용합니다.
2. 임차권등기명령 신청서란 어떤 문서인가요?
임차권등기명령 신청서는 관할 지방법원에 제출하는 정식 서면으로, 법원이 임차권등기명령을 발령해줄 수 있도록 요청하는 공식 문서입니다. 이 서류에는 다음의 내용이 반드시 포함되어야 합니다.
- 임차인의 인적사항 (성명, 주소, 연락처)
- 임대인의 인적사항 (이름, 주소)
- 임대차계약의 체결일 및 기간
- 보증금 액수 및 지급 내역
- 주택의 소재지 (임대차 목적물 주소)
- 확정일자 여부
- 전입신고 여부
- 계약 종료 후 보증금 반환이 이루어지지 않았다는 사실
- 현재 퇴거했거나 퇴거 예정이라는 점
해당 신청서에는 이와 함께 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 증명서, 등기부등본, 이사 증빙서류 등을 첨부해야 하며, 각 서류가 상호 일관되어야 합니다.
3. 신청서 작성 전 반드시 확인할 사항
임차권등기명령은 법원이 발령하는 '비송절차'이지만, 신청 요건을 충족하지 않으면 바로 기각될 수 있습니다. 따라서 신청서 작성 전 아래 사항들을 반드시 확인하셔야 합니다.
- 임대차계약이 종료되었는지 (계약서상 종료일, 갱신 여부)
- 실제 이사를 했는지 또는 이사 예정인지 (이사일 증빙 필요)
- 확정일자와 전입신고는 계약 초기에 완료했는지
- 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있는 사실이 명확한지
- 등기부등본상 해당 주택의 실제 소유자가 임대인과 일치하는지
이 조건 중 하나라도 모호하거나 사실관계가 맞지 않으면, 법원에서 기각되거나 보완 요구가 내려질 수 있으므로 꼼꼼히 점검하는 것이 중요합니다.
4. 임차권등기명령 신청서 작성 단계별 설명
1단계: 신청인 및 피신청인 정보 기재
- 신청인: 임차인의 이름, 주소, 전화번호, 주민등록번호
- 피신청인: 임대인의 이름, 주소 (가능하면 주민등록번호도 기재)
2단계: 임대차계약 정보 입력
- 임대차계약서 작성일, 계약 기간, 보증금 금액, 임대차 목적물 주소
- 확정일자 부여일자, 전입신고 일자
- 보증금 반환이 되지 않은 경위 서술
3단계: 퇴거 또는 이사 예정 여부 기술
- 이미 퇴거한 경우, 이사 일자 및 전입신고 처리 예정 주소 기재
- 퇴거 예정일이 명확한 경우, 관련 증빙자료(이사 예약 확인서 등) 첨부
4단계: 첨부서류 목록 작성
- 임대차계약서 사본
- 주민등록등본 (과거주소 및 현재주소 모두 기재된 것)
- 확정일자 부여 확인 서류 (계약서에 도장 날인된 것 포함)
- 등기사항전부증명서 (등기부등본)
- 이사 관련 증빙 (계약해지 확인서, 이사 업체 예약서, 통화 녹취록 등)
5단계: 신청서 서명 및 날인
- 본인이 직접 작성하였으며 허위가 없음을 명시하고 서명
- 신청서 인쇄 후 날인, 첨부서류와 함께 법원 민원실 제출 또는 전자소송으로 접수
5. 실제 제출 시 유의사항 및 실무 팁
- 관할 법원 정확히 확인: 임대차 목적물의 소재지를 관할하는 지방법원에 제출해야 합니다.
- 등기 전에 전입신고하면 대항력 상실 가능성: 반드시 임차권등기명령 ‘등기 완료’ 이후 전입신고를 진행하세요.
- 정보 불일치 주의: 계약서상 주소와 등기부상의 주소, 주민등록등본의 주소가 일치해야 합니다.
- 보증금 반환 촉구 내용증명 병행 권장: 신청서 제출 전 임대인에게 내용증명을 보내 반환을 공식 요청한 내역이 있으면 법원이 더욱 신속하게 판단할 수 있습니다.
- 전문가 검토 후 제출 권장: 신청 내용 중 일부라도 사실과 다르면 기각, 반려 또는 등기무효로 이어질 수 있습니다.
6. 임차권등기명령 후 후속 대응 전략
임차권등기명령을 완료했다 하더라도, 보증금을 돌려받기 위해서는 추가적인 민사소송이나 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다. 따라서 등기 완료 후 다음과 같은 절차를 검토해야 합니다.
- 보증금 반환청구 소송 제기
- 지급명령 신청 (간이신청제도 활용)
- 강제경매 신청 (소유주 부동산 또는 기타 자산)
- 임대인의 채권 가압류 또는 추심명령 요청
이러한 후속 절차는 임차인의 권리를 지키기 위해 반드시 필요하며, 단독 진행보다는 전문가의 도움을 받아 체계적으로 대응하는 것이 바람직합니다.
7. 결론 및 법률상담 안내
임차권등기명령은 단순한 행정서류가 아닙니다. 이는 법원이 인정하는 '임차인의 권리 선언'이며, 추후 민사집행 절차의 출발점이 되는 중요한 제도입니다.
신청서 작성 시 한 글자, 한 날짜라도 틀리면 전체 절차가 무효가 될 수 있고, 보증금 회수 기회를 놓칠 수도 있습니다. 따라서 단순히 인터넷에서 내려받은 양식에 작성하는 것보다, 전문 변호사의 검토를 받은 문서를 통해 안전하게 절차를 진행하는 것이 핵심입니다.
벨리프 법률사무소는 수십 건 이상의 임차권등기명령과 관련한 전세사기 대응 사건을 직접 처리한 경험이 있으며, 단순 신청서 작성은 물론 등기 완료 후의 집행 전략까지 일괄 자문해 드립니다.
상담문의 : 02-6482-3392
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책임변호사 : 최명수
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